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享投就投举办“房价和人民币的那些事”千聊直播活动
 
齐鲁财经 | 2016-10-26 15:10:11
 
             近来,几乎所有人都在关注房价。本轮房价涨幅创历史之最,本次房地产调控堪称史上最严。2014-2016年这一轮房价堪称疯狂,到底中国房...
 

  

 

  近来,几乎所有人都在关注房价。本轮房价涨幅创历史之最,本次房地产调控堪称史上最严。2014-2016年这一轮房价堪称疯狂,到底中国房产泡沫有多大?而人民币最近也连创六个月以来的新低,人民币将何去何从?

  本周,分享投资管理合伙人、享投就投CEO蔡聪,对宏观经济、房价和人民币走势做了一期“千聊直播”节目。本文是根据直播内容整理而得。关注“享投就投”或“享投学堂”公众号,点击菜单栏“直播间-千聊直播”可以回看节目。

  我们的奋斗了半辈子的房子未来是涨是跌?我银行户口里的人民币会升值还是贬值?我想,这是近段时间几乎所有人都关心的问题。我也是一样的。

  从9月30日晚间至10月8日国庆期间,大家还在游山玩水的时候,一共有21个城市,密集出台调控政策,按调控实施时间城市依次为:9月30日北京;10月1日天津、成都;10月2日郑州、无锡、济南、合肥;10月3日武汉;10月4日苏州、广州、深圳;10月5日厦门、中山;10月6日南京、珠海、惠州;10月7日福州、东莞、佛山、济南;10月8日上海、南昌。此番限购力度弱于上一轮调控,但是限贷力度创新高。房价将何去何从?

  房价泡沫严重吗?

  首先说明一下,房价泡沫,我们主要是指中国几个超级城市北上广深和一线城市,例如南京、杭州,苏州等城市。

  二三线城市,房价我相信大家都不会觉得高,二三线城市的问题不是房价有泡沫,而是严重的供过于求,我认识一个做建筑设计的朋友,在前段时间都转做滴滴专车司机了,我问他为什么高大上的建筑设计师不做,做专车司机。他这样回答:“我们主要客户是小城市的开发商,这几年他们把孙子们的房子都盖好了,没得做了。”

  我八月份去了一趟鄂尔多斯,著名的鬼城,更有意思,整个城市就几十万人,听说盖了够400万人住的房子。几十万人往死里生,怎么也生不到400万个孙子来住吧。但是那个地方确实盖得不错啊,天很蓝,空气又好,道路畅通。

  说回超级城市以及一线城市的房价。大家都感觉到最近两年的上涨的力度吧。2014-2016年房价上涨主要受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比)。

  随着21城的调控政策实施,本轮房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。这一轮的战斗成果是,一线城市的房价涨了50%-100%。深圳房价超过了北京。这一点倒是合理的,我一直认为深圳的房价就应该要比北京贵,就凭咱们的空气质量。

  在我个人的印象中房价的上涨,大概经历了三波上涨。金融危机以前,金融危机之后,然后就是2014-2016年。

  十次危机九次地产,房地产泡沫具有十分明显的负作用:房价大涨恶化收入分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性;房地产具有非生产性属性,过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。上面我说小故事,其实就是过去十几年中国传统实业的缩影。

  中国房价有多高,我们看几个客观统计数据,看完大家自有结论:

  1房价排名

  

 

  深圳人太值得骄傲了,我们住的房子,比美国第一大都市纽约还要贵!这里我还顺便发现了一个规律,但凡华人多的地方,房价都低不到哪里去。顺便提一提,以色列特拉维夫的房子也是很贵的,特拉维夫的工资水平也与深圳差不多,但房价比深圳便宜不少。

  2房价收入比

  

 

  最新全球房价收入比的十大城市里面,中国的北上广深占据了四席。其中,深圳的房价收入比更是高居全球首位。所谓房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。也就是,一个家庭多少年的收入才能买一套房。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标,是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。

  3租赁回报率

  目前中国主要城市的静态租赁回报率为 2.6%,一线城市在 2%左右,低于二三线城市。 根据国际租售比合理区间推断,静态租赁回报率为 4%-6%,中国水平远低于国际标准水平。

  在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。以出租为目的买房,绝对不是一项好的投资。

  4空置率

  腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《 2015 年 5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在 22%至 26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率 22%,二线城市 24%。

  空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%至 10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%至 20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20%以上为商品房严重积压区。

  从这四个维度来看,相信你已经得到结论,我们的房产难道没有泡沫吗?不但有泡沫,而且泡沫很严重。

  2000年,我还在读大学的时候,我家附近一个楼盘,城市绿洲花园,开盘,均价8,000元一平米,当时我们都认为是天价楼盘,哪有这么贵的房子?但现在是七八万!15年,涨了十倍,如果做20%首付,放五倍杠杆,轻轻松松赚50倍!“炒楼”这个行当秒杀任何一个正当行业的回报。十几年前,没多少中国大陆的人有“炒楼”意识。香港人有,香港人有炒各种各样的东西的历史传统,不但炒楼,还炒楼花,炒车位,炒游艇会籍,炒高尔夫球会籍……什么稀缺就炒什么。什么叫楼花,就是房子还没建,就炒认购权。所以,深圳的第一波炒房团就是香港人。开始限购时,第一波就限制香港人在深圳买房。很多人都认为第一波是他们炒起来的。我刚毕业在安永工作,好几个香港同事就在深圳买房,而且专挑最好的豪宅来炒。那时候对他们来说,深圳房子太便宜了。当然他们收获都满满的,近几年都卖了,移民澳洲,都换成带泳池的大别墅。

  居住需求驱动:与城镇化、居民收入、人口结构等有关

  我们不禁要问,过去15年,房地产为何如此的疯狂?我查看了大量的资料和分析报告,大概就可以总结为两类型的原因:居住需求驱动和资金驱动。

  如果把房价比作一扎啤酒,那部分么居住需求驱动的房价,就是啤酒的液体部分;而资金驱动起来的就是泡沫部分。可能用啤酒比喻还不太恰当,因为啤酒总是液体比泡沫部分多。可能用小朋友用来吹泡泡的那种肥皂水比较恰当,那些泡泡水总是泡沫比水多。

  首先我们来看第一个驱动因素,居住需求驱动。这种需求驱动起来的房价不能说是泡沫。居住需求驱动主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。

  过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑:经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、 20-50 岁购房人群不断增加和家庭小型化。

  1978-2015 年间,中国 GDP 年均名义增长 15.3%,城镇居民可支配收入年均名义增长 13.2%。 1978-2015 年间,中国城镇化率从 17.92%上升到 56.1%,城镇人口从 1.7 亿增加到 7.7 亿,净增6 亿人,其中 20-50 岁购房人群不断增加。家庭小型化,根据五次普查数据显示, 1982 年平均每户家庭人数 4.41 人, 2000 年为3.44 人,2010年为3.1人。家庭小了,需要的住房就越多。

  另外还有一个很重要的因素:古今中外,人都是往都市圈聚集。人从农村、三四线城市往大城市以及都市圈迁移。农村、三四线城市越来越荒芜,城市越扩越大!

  

 

  这是日本的历史数据,人往都市圈迁移。

  

 

  这是美国历史数据,大家看红色这一行,大都市区的人口比重不断的增长。

  

 

  而这张图是2010年-2015年,中国的人口迁入率。这张图比较有指导意义,哪些省份的大城市房子比较好炒也一目了然。人口净流出的城市,房子千万不能买。很可惜没能找到城市级别的统计,只有省份的统计。

  资金驱动如何导致房价暴涨

  我们很难计算或者判断,房价过去15年的疯涨,有多少这种实实在在的住房需求在驱动。这根本无法量化。现在我们来看看推动房价上涨的的资金驱动。究竟是居住需求占的比重大,还是资金推动的比重大,可能需要大家自己衡量和解读。

  1货币超发

  在讲之前我们需要了解几个概念。

  一个概念是GDP:国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年),一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值,就是我们全体人民创造出来的价值。把国家比作一个超市,这是超市里面全部可以买的商品的价值。

  另一个概念是货币供应量M。根据不同的尺度,分为M0,M1,M2。我们不需要很严谨的理解这些概念,每个国家都有一点差别。我们不是经济学家,所以可以化繁为简的理解为:M0就是指流通的现金,M1就是M0+活期存款,M2就是M1+定期存款。M2就是我们所说的广义货币供应量。可以把它简单的理解为生产货币,也就是印钞票的量。把国家比作一个超市,货币供应量就相当于我发行了多少的钞票来购买超市里的商品。

  如果超市里可以买的商品的原来的价格只有100万,但是现在印了200万的钞票,那么这些商品价格就变为200万。这就是通货膨胀的原理。为什么我们房子这么贵?很大程度上就是钱太多了。

  

 

  这张图是我制作的,数据来源于万得。我把每年的GDP和截止每年年底的货币供应量做了一个对比。你会很明显的发现,过去十几年我们的印钱速度是越来越大于我们创造商品和提供服务的价值增速。值得一提的是,这是货币供应量是一个时点数,而GDP是一年的累积数。

  我们再把国家比作一个菜市场,里面很多商贩有卖猪肉的,卖蔬菜的。所有在卖商品加起来就是GDP,而我们里面流通的所有的钞票就是货币供应量。猪肉档的主人支付10元给卖菜的,买了蔬菜;而疏菜档的主人又把这10元支付猪肉档的主人买了猪肉。那么这个交易中,GDP就是20元,10元的猪肉,10元的蔬菜;而一张10元钞票就可以满足20元的商品流通了。因为10元的钞票流转了两次。

  那么我们2015年的货币供应量是140万亿,而GDP是69万亿。多了一倍,倒挂了。这意味着这些货币如果拿出来换成商品的话,所有商品价格马上就翻一番。当然,中国不少人喜欢存银行,包括我的父母,他们打心里认为钱存在银行是安全和保值的。但不知道钞票仅仅是一个符号而已,可以无限量创造。你存银行,银行会把你的钱放贷放出来,一存一贷,又创造了一次货币。每一次货币的创造就意味着货币又贬值了一点。

  货币供应量与GDP的比例每个国家情况不一样,有一些国家国民喜欢存钱,有一些是月光族。我们可以做一些横向的对比。

  

 

  这图是在网络上找到,我觉得做得很好,我也在万得里面进行了核实,数据基本是可靠的。可以这样理解,中国目前的货币供应量,可以买下美国和日本全年生产的货物和提供的劳务之和。金融危机后,美国推出多轮的量化宽松政策,也就是我们日常听说的QE,刺激经济增长,其实就是开动印钞机印钞票,印钞票印了这么多年,M2只相当于GDP的69%的量。这是一个很正常的比例,因为美国人不喜欢储蓄,货币流通的次数就多。一年平均流通两次,货币就够用了。而日本,颓废了20年,不断的印钞票刺激经济,M2是GDP的1.67倍,也正常。而我们M2是GDP的2.0,有经济学家说:中国才是真正的QE之王!这一点不夸张啊。

  我们印了这么多钞票,而商品房,尤其是北上广深超级城市和一线城市的商品房,土地资源、空间资源、配套资源都有限,在中国自然就成为吸纳超发货币最重要的而且效率最高的资产,自然也就成了资金的蓄水池了。多买一套房,就可以把整个家庭的资金吸纳了。

  

 

  这张表列举了从1997年到2015,广义货币M2的增速,名义GDP,人均可支配收入的年度环比增速。M2就是现金加上放在银行里的存款。看我黄色标注的年份,但凡M2显著大于名义GDP和人均可支配收入的年份,都是房价暴涨的年份。2009年全球金融危机,著名的4万亿!当时房子贷款利率还可以打折,我就是这一年开始炒房的。后面的2014年-2015年,大家更有感觉了。注意这是环比增速,别小看这每年增速多几个点,这么多年累积下来超发的可是不少啊。

  

 

  这是70个大中城市,注意,不是北上广深。可以看出,房价上涨与货币增速基本很吻合。

  2加杠杆

  我们来看“杠杆”!能做金融杠杆,完全就体现出“房产”的金融属性!这是过去5年,新增个人购房贷款/全年住宅销售额。这个比率年年攀升。请大家要注意,这个统计是银行根据政策放出来,没有考虑“场外配资”,还有诸如“首付贷”,以及一些“众筹炒房”。加上这一些,实际上2014-2015年更高。

  

 

  近日,我又收到一条消息:中国9月新增的贷款12200亿,比大家普遍预期的10000亿元,多了22%。其中个人住房贷款足足有4759亿元,占总贷款的40%!!放出来的水,有40%之多流入的房地产。

  但,我们得客观评价,中国的房产杠杆其实并不高,相对于其他国家和地区。即使加上一些还没有泛滥的“场外配资”,也不算高。因为那个量还没有做大就被叫停了。香港人买房可以首付1成!也就是买了之后房价跌10%,就负资产了。2003年SAAS爆发,我以前在四大工作的香港同事就有很多负资产的。

  

 

  这是首付的比例,这意味着什么,中国房价跌到25%以上,才会导致银行系统出风险。因为如果跌幅超过25%,就有不少人,把房子丢给银行去收拾残局。银行大多数是国家的,那大家就心理有底了,大概目前房价跌25%就是政府出手干预救市的底线。

  房价与人民币汇率的关系

  千聊直播间里,蔡聪还对房价与人民币的汇率走势进行详尽的讲解,限于篇幅,我们这里只整理了他的结论。他认为:

  同时保房价,保汇率的方案不现实;房价和人民汇率齐涨的周期已经结束。

  保房价,比保汇率重要;房价不会暴涨,但可能横盘或者调整。

  汇率进入温水煮青蛙阶段,缓慢贬值。

  本次直播活动在“享投就投”和“享投学堂”千聊直播间进行,千聊直播专注知识分享领域,是目前微信上领先的直播工具和社群变现利器,帮助大家更便捷的获取知识。在此感谢千聊直播(ID:qianliaoedu)提供技术支持。

  

 

  

 

  本文作者蔡聪是分享投资“享投就投”平台CEO。中国注册会计师;中欧国际工商学院MBA;中山大学会计审计系学士,计算机应用系辅修学位;曾任安永会计师事务所高级审计师,上市公司财务总监助理;熟悉资本市场,有证券从业员资格,曾是自由执业财务顾问。“享投就投”秉承“由始至终,尽心尽责”的专业服务精神,旨在打造有产阶层分享投资乐趣、知识和机会的社群组织。

  

 

  

 
   
 
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